ÅTERLÄMNING AV NYCKLAR
Nu är alla arbeten klara i port B och C.
Tisdag den 30e maj kommer Christoffer stå i PORT B från klockan 07.30-09.00
Ta med eran kvittens ni fick av mig så jag vet att ni är nycklarnas ägare.
Skulle du inte kunna den utsatta tiden får ni ringa mig på 0704224308 så försöker vi lösa det på annat håll.
Med vänlig hälsning
Christoffer Asplund
Kvalitetsansvarig för projektet
KA Vvs Service AB
Bifogat finns Brf Majhills årsredovisning. En undertecknad version kommer att finnas tillgängligt på årsstämman den 24/5.
Hälsningar
Styrelsen
Bostadsrättsförening Majhill kallar härmed samtliga medlemmar till ordinarie föreningsstämma. Datum/tid: Onsdagen den 24/5-23 kl 18:30
Plats: Portalen, Enköpingsvägen 9D
Dagordning
1. Föreningsstämmans öppnande
2. Val av stämmoordförande
3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare
4. Godkännande av röstlängd
5. Fråga om närvarorätt vid föreningsstämman
6. Godkännande av dagordning
7. Val av två justerare
8. Val av minst två rösträknare
9. Fråga om kallelse skett i behörig ordning
10. Genomgång av styrelsens årsredovisning
11. Genomgång av revisorernas berättelse
12. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning
13. Beslut i anledning av bostadsrättsföreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen
14. Beslut om ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter
15. Beslut om arvoden och principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelsens ledamöter, revisorer, valberedning och de andra förtroendevalda som valts av föreningsstämman
16. Beslut om antal styrelseledamöter och suppleanter
17. Val av styrelsens ordförande
18. Val av övriga styrelseledamöter och suppleanter
19. Presentation av HSB-ledamot
20. Beslut om antal revisorer och suppleant
21. Val av revisor/er och suppleant
22. Beslut om antal ledamöter i valberedningen
23. Val av valberedning, en ledamot utses till valberedningens ordförande
24. Val av distriktsrepresentant och ersättare till distriktsstämmor samt övriga representanter i HSB
25. Av styrelsen till föreningsstämma hänskjutna frågor och av medlemmar anmälda ärenden (motioner) som angivits i kallelsen
26. Föreningsstämmans avslutande
Årsredovisning 2022 skickas ut separat.
Valberedningen presenterar sina förslag på stämman.
Hälsningar
Styrelsen
Vad har skett under året?
Som de flesta av er vet valdes en ny styrelse vid stämman som hölls 2022. Vi i den nya styrelsen tog över styrelsearbetet i en hektisk period med omvärldsfaktorer som har en direkt påverkan på föreningsekonomin samt stundande arbeten med stammarna i våra kök.
Vi har sedan start arbetat aktivt med att fastställa det direkt kritiska underhållsbehovet av fastigheten och finna kostnadseffektiva lösningar som gynnar oss alla.
Relining
Den största och absolut mest tidskrävande uppgiften som vi i styrelsen har arbetat med under denna period är att finna en lösning på problemet med våra uttjänta spillvattenstammar. Vi har utvärderat ett traditionellt stambyte med relining av stammarna och jämfört/utvärderat fördelar och nackdelar med respektive alternativ.
Som en del i detta har vi inhämtat och utvärderat ett flertal offerter från olika aktörer på marknaden och därefter landat i en bra lösning för föreningen. Garantitiden ligger på 10 år.
Baserat på fördelarna och nackdelarna för respektive alternativ har vi även analyserat den ekonomiska påverkan som de respektive alternativen har för föreningen idag och under en överskådlig framtid.
I den analysen har vi tagit höjd för högre räntor än idag, dyrare kostnader för abonnemang, sophantering, avtal med mera.
Slutligen valdes relining som metod. De mest uppenbara och starkaste argumenten har varit:
Reliningen är nu upphandlad och pågår för fullt med än så länge gott resultat.
KV & VV stamventiler
Vi i styrelsen har också noterat att ventilerna inte stänger som de ska, detta har inneburit att det inte har gått att stänga av kallvattnet eller varmvattnet för en viss lägenhetssträcka. Istället har man varit tvungna att stänga av vattnet i undercentralen, vilket har stoppat vattnet både för oss i Brf Majhill men även i Brf Mäster Simon.
För att lösa problemet genomförde vi en upphandling av tre företag och landade i en kostnadseffektiv lösning. Arbetet är nu färdigställt.
Laddboxar
Styrelsen har i samråd med Brf Mäster Simon valt att investera i laddboxar. Kostnaden för denna investering delas 65/35 med Brf Mäster Simon.
Kontraktssumman var på 346 298 :- och efter delning med Brf Mäster Simon samt bidrag från Naturvårdsverket landade kostnaden för Brf Majhill på sammanlagt
91 852 :-.
Brf Mäster Simon har varit väldigt positivt inställda till installationen av laddboxarna och detta är ett beslut som båda föreningarna har varit överens om.
Vi i styrelsen har valt att motivera investeringen enligt följande:
Arbetet är nu färdigställt.
Undercentralen (UC)
Som en del av er kanske vet har vi haft driftproblematik i vår gemensamma UC. Detta har inneburit att värmeåtervinningen ej har fungerat som den ska, vilket har ökat föreningens kostnader för uppvärmning och drift. Sedan tidigare var Indoor involverade i att försöka åtgärda problemet och efter ett antal möten med Indoor hade vi i styrelsen ett bristande förtroende för dem. Vi valde därför att kontraktera Regtec för att avhjälpa felet (Regtec har sedan innan arbetat i våra fastigheter och de har varit med och byggt vår UC.
Numera är felet avhjälpt och UC:n är återigen i drift. Detta resulterar i en mer kostnadseffektiv uppvärmning med direkt lägre kostnad.
Arbetet är nu färdigställt.
Planerat underhåll 2023
Tyvärr är inga hus underhållsfria och i äldre fastigheter finns det alltid något nytt som behöver underhållas.
Här är en lista på saker som vi i styrelsen har för avsikt att ombesörja under 2023.
OBS: notera att listan inte är uteslutande och enbart redovisar de större planerade åtgärderna. Det kan alltid tillkomma andra typer av akuta underhåll.
På längre sikt följer styrelsen den upprättade underhållsplanen.
Föreningens ekonomi 2023
Tyvärr har räntor, skenande priser på värme, drift, sophantering, renoveringsbehov med mera påverkat föreningens ekonomi. Vi har efter en noggrann analys landat i att föreningens ekonomi påverkats kännbart och att sparandet per kvadratmeter nästintill har raderats helt.
För att parera detta har vi valt att höja avgiften med 15%, dels för att täcka för det allmänt högre kostnadsläget, men även för att även fortsatt ha en god ekonomi och kunna vara en stabil förening vid förhandlingar med banker och vid framtida renoveringsbehov.
Styrelse
Vi som har suttit i styrelsen 2022-2023:
Mattias Karlström, ordförande
Nicklas Wallgren, vice ordförande
Marta Brodersen, ledamot
Åke Eriksson, ledamot
Isabell Canow, HSB-ledamot
Thorsten Schugk, suppleant
Ronas Kockaya suppleant
Det har varit ett väldigt intensivt år och pga diverse olika nya förutsättningar har Nicklas Wallgren valt att inte ställa upp för omval. Mattias Karlström och Marta Brodersen (2022 valda på två år) kommer heller inte kunna vara del av styrelsen efter årsstämman. Samma gäller Ronas Kockaya som sålt sin lägenhet och flyttar. Vi i styrelsen hoppas därför att så många som möjligt tar sig tiden att delta/rösta på årets stämma och eventuellt även bidra i styrelsearbetet framöver.
I en liten förening, likt Brf Majhill, är det viktigt att så många som möjligt engagerar sig genom att sitta med i styrelsen eller hjälpa till på andra sätt. Om alla bidrar litegrann så kommer vi väldigt långt på det!
Sammanfattningsvis vill vi i styrelsen tacka för ert förtroende under året och önska en god sommar.
Den 21/4 kommer sand och grus städas bort på parkeringen och gångarna på innergården. Bilarna som står på parkeringen behöver då flyttas. Tack på förhand!
Easee-laddboxar
Som ni kanske har hört har Elsäkerhetsverket tyvärr behövt utfärda ett säljförbud på laddboxmodellerna Easee Home och Easee Charge, som ju är den modell vi har fått installerad. Anledningen till detta är att tillverkaren har använt en elektronisk jordfelsbrytare istället för en elektromekanisk – och detta uppfyller inte de standarder som laddboxarna är deklarerade för.
Eftersom detta endast är ett säljförbud, och inte ett användningsförbud, kommer laddstolparna/motorvärmarna även fortsättningsvis vara aktiverade för användning.
Utdrag från Elsäkerhetsverkets pressmeddelande angående fortsatt användning:
“Elsäkerhetsverkets granskning har inte visat att bristerna leder till omedelbar personskada eller sakskada, på ett sådant sätt att ett försäljningsförbud med återkallelse från konsument är motiverat. Det enkla svaret är ja, men att du gör det med viss vaksamhet fram tills att produkten åtgärdats. Innebörden av beslutet är att Easee ska vidta lämpliga åtgärder för att se till att laddboxarna blir säkra att använda.”
Easee jobbar nu hårt med att åtgärda problemet. Mer info finns på Easee och Elsäkerhetsverkets hemsida.
Nya parkeringskontrakt
Det kommer snart att skickas ut nya kontrakt (tillsammans med en uppsägning av nuvarande kontrakt). Månadsavgiften kommer anpassas till 348kr. Detta dels för att avgiften ska vara samstämmig med vår grannförening Mäster Simon, men även för att avgiften har varit oförändrat i över 10 år. I och med det nya kontraktet kommer varje parkeringplatsinnehavare i framtiden betala för sin faktiskt förbrukade el.
OBS: notera att elbilsladdning inte är möjligt förrän det nya avtalet har skrivits på.
Fler förråd
I nuläget är det endast 3 medlemmar som har anmält intresse av att hyra ytterligare ett förråd. Styrelsen beslutade därför att avvakta med denna investering tills vi ser att intresset ökar.
Entredörran 9A
Efter att ha hört med sakkunnig har styrelsen valt att laga dörrarna istället för att byta ut dem helt och hållet. Bland annat kommer vredet mot innergården bytas ut, dörrbleck justeras, och ett dörrstopp installeras (så att dörren slipper blåsa upp och knäcka sig själv). Värt att notera är att lagningen kostar en tiondel (ca 12 000 kr exkl. moms) jämfört med byte av båda dörrar (ca 117 000 kr exkl. moms). Skulle lagningen mot förmodan inte hjälpa, så kan ett byte ändå bli aktuellt i framtiden.
Städdag
Vi vill även påminna om vårens städdag den 8 maj kl 18:00. Hoppas vi ses!
Årstämma
Årets stämma kommer att hållas den 25 maj kl 18:30. Kallelse kommer i april.
Hälsningar
Styrelsen Brf Majhill
Vårens städdag går av stapeln den 8 maj kl. 18:00. Vi hoppas på lika bra uppslutning som i höstas, så kan vi ta hand om vår fina gård.
Styrelsen Brf Majhill
Avgiftshöjning
På grund av ökade kostnader måste föreningen tyvärr höja avgiften. Styrelsen har beslutat att höja månadsavgiften med 15%. Avgiften justeras från och med april.
Preliminär tidsplan för reliningen
Startdatum för projektet är som tidigare nämnt måndag den 6 mars. Entreprenören har meddelat en preliminär tidsplan enligt nedan. Arbetet börjar alltså i trapphus A, följt av trapphus B, C och D (även kallat hus 0). Stam 5 och 6 tillhör alltså trapphus B, stam 7 och 8 trapphus C, stam 9 och 10 trapphus D. Vid frågor går det jättebra att höra av sig.
Observera att detta är en preliminär plan och att den kan justeras under arbetets gång.
Arbetet utförs dagtid mellan 08:00-17:00 och under denna tid är vattnet avstängt.
Intressekoll källarförråd
I källaren under 9A finns det ett outnyttjat rum och styrelsen har övervägt möjligheten att installera fler källarförråd. Innan beslut tas kring investeringen vill vi dock först höra med er medlemmar hur stort intresset egentligen är. Förråden kommer i så fall vara cirka 5 kvm stora och månadskostnaden kommer vara 150 kr/mån.
Är du intresserad? Maila då till info@brfmajhill.com
Hälsningar
Styrelsen Brf Majhill
Vi i styrelsen vill härmed bjuda in samtliga medlemmar till ett informationsmöte gällande det kommande projektet med relining av stammarna. Projektet påbörjas den 6/3.
Syftet med mötet är att informera er medlemmar vilka som ska genomföra projektet samt gå igenom bakgrunden och det styrelsearbete som har bedrivits för att landa i åtgärden som nu kommer genomföras.
Vi ses som vanligt i trapphuset 9D kl 18:00 den 13 februari. Välkomna!
Mer info kring beslutet:
Den nya styrelsen tog över i somras 2022 och har sedan start arbetat aktivt med att undersöka, utreda och landa i en lösning som minimerar störningar för oss boende och som även är fördelaktigt ekonomiskt.
Steg ett var att gå igenom de rapporter som fanns sedan tidigare. Den senast genomförda rapporten som återfanns var från 2019 och genomförd av NHS. Här återfanns en ordentlig rapport som flaggade för en del sämre stammar som behövde hanteras.
Steg två var att kontakta olika aktörer för att inhämta offerter på filmningen och därefter genomföra filmningen – en filmning som skulle genomföras utan högtrycksspolning. Olyckligtvis gick det inte att se något i rören, vilket gjorde att det behövde högtrycksspolas. Olyckligtvis var rören i källaren så pass dåliga att det började läcka. Därmed avbröts filmningen och steg tre inleddes.
Steg tre var att utvärdera vägar framåt. Stammarna var onekligen så pass dåliga att det inte ens gick att spola dem. Det behövdes alltså en annan åtgärd. Efter utredning med sakkunniga på området landade vi att relining är vägen framåt.
Steg fyra var därefter att inhämta offerter från flera aktörer. Styrelsen valde att gå vidare och kontraktera KA VVS som har varit aktiva inom VVS-branschen sedan 1987.
Styrelsen inhämtade fyra anbud, varav fler än så tillfrågades men ej var intresserade. Det vinnande anbudet landade på strax under 2 MSEK och det dyraste anbudet på 3,6 MSEK.
Reliningen pågår i cirka tio veckor totalt i hela fastigheten. Upplägget kommer vara att man startar i ett trapphus, färdigställer, och därefter startar i nästa trapphus för att göra om samma process där. Tio veckor är således totala tiden för samtliga trapphus.
Fördelarna som vi i styrelsen ser med detta är att kostnaden blir väsentligt lägre för föreningen (1,96 MSEK) i jämförelse med tidigare anbud för ett stambyte (med en kostnad på 5,28 MSEK).
Utöver den ekonomiska fördelen så blir det även en mycket mindre påverkan för oss alla. Istället för åtta veckors stambyte per trapphus blir arbetet med relining färdigställt på sammanlagt tio veckor.
Steg fem blir att informera medlemmarna och ge er möjligheten att ställa frågor.
Steg sex blir att genomföra arbetet.